巴城物管之痛何时解？

再见不是朋友

小区业主财物被盗，物管不尽责；停车收费标准，业主难接受。物管也有苦楚：收取管理费比登天还难……巴城小区业主与物管之间为何矛盾重重，巴城物管行业现状如何？在保持文明城市创建成果的当下，相关职能部门、街道办事处、社区居委会如何为小区打造和谐物管？

                      A:矛盾

           业主:环境差、财物被偷、停车难

          物管：设备不全、电梯老化、物管费难收

    讲起上个月发生在小区内的那场纠纷，刘平刚（化名）现在都感到不可思议。当天，因为一点小事，小区的一户业主与物管人员大打出手，还惊动了派出所民警。

    刘平刚居住在江北建行家属院，大约十年前，在小区一些热心居民的介绍下，请来了一对农村夫妇负责小区的保卫及保洁工作。刘平刚讲，小区的这户业主与这对物管夫妇的纠纷，可能缘于该户业主一辆摩托车被盗，最终导致这次大打出手。

    居住在江北永泰花园东苑街小区的张英（化名）也因家中财物多次被盗，与物业公司进行多次谈判无果。张英说，自从入往小区，她家丢了三次东西，前两次是摩托车，后一次是手提电脑，物业公司仅在第一次丢失摩托车后，给予部分赔偿。她说，虽然不能把被盗的责任全归物业，但她家的两辆摩托车均缴纳了停车费，物业公司有责任看管。巴城江南肖家巷附近一居民楼业主王宇（化名）告诉记者，由于该居民楼原来一保洁人员因收不到物管费走人，致该楼长达3个月无人保洁。今年5月，楼下垃圾堆成小山，为了清运垃圾，三位业主花了近一周时间，才将垃圾清运的费用收齐。

    其实，不只业主有烦恼，小区的物管人员也是一肚子苦水。盛华堂嘉年华电梯公寓物业管理公司相关人员告诉记者，该电梯公寓存在很多问题：该电梯公寓住房商用比较多，改成旅店、茶楼后进出人员复杂，不方便管理；电梯老化严重，用了多年，需要整改；娱乐场所晚上噪音扰民，造成部分业主不满；自来水水压不足，高层居民用水困难。“这些问题的解决，都需要钱，但部分业主以各种理由不交物管费，又会造成无钱解决问题，如此形成恶性循环。”该工作人员说。

    滨河玉盘物管人员告诉记者，该小区也是问题重重：开发商设施配备不齐，外围监控、发电机及可视门禁系统配备不齐，很多不能使用，致管理难、业主不满；进出人员复杂流动性大，前后门相通，不好管理等等。很多业主因为小区配套设施有问题，不缴物管费，同样造成了管理方面的恶性循环。

   记者调查巴城12家有物管的小区发现，这些小区的业主与物管之间均存在矛盾。特别是一些老旧小区，矛盾更加突出。这些矛盾难以调和，一些小区管理松散，清洁卫生差，居民文明意识不强，对创建文明城市和卫生城市等活动的开展十分不利。

                   B:现状

               70%的小区聘请物管

          高层住宅收费标准为每平方米0.3—1.7元/月

     在巴城，并不是每个小区都有物业公司进驻管理。记者调查发现，巴城的小区及居民楼物管有四种情况，一种是少部分单位办公楼带职工宿舍楼或联建楼的小区，大多由单位负责保卫保洁等物管工作，这种小区单位承担了全部或大部分物管费用，几乎没有矛盾。一种是开发商还在建设后续工程的小区或近几年建成的小区，这类小区由开发商自建或者选取实力较强的物业管理公司管理，虽有矛盾，但矛盾相对较小。第三种是老旧小区或居民楼，居民自行聘请物管公司管理或自行聘请保卫保洁人员，或由社区居委会的服务中心聘请人员服务。第四种是部分老旧居民楼，无业主牵头处理事务，造成物管真空，这类情况在巴城相对较少。

    据调查，小区物管费难收取主要表现在，一些物管服务人员责任心不强，服务质量差，服务不到位，收费不透明、不合理、质价不符等导致住户有意见而拒绝缴物管费。开发商基础设施不到位或原工程遗留问题，将问题转移给物业服务企业，成为部分业主不缴费的借口。由于业主自身的原因，如业主空置房、业主出租房屋等原因致使缴费不及时，业主缴费意识淡薄，没有形成有偿服务观念。

    巴州区房管局副局长李涛告诉记者，据该局调查，全城现有物业小区900余个，楼幢面积1000万平方米（不包括机关、工厂、学校、医院等），其中实行物业管理的小区占70%，目前城区高层住宅物业管理费收费标准为每月每平方0.30-1.70元、多层住宅为每月每平方0.15-0.90元。他介绍，该收费标准于2008年由市物价局和市建设局制定，至今一直没有调整和修改，已与日益增长的生活水平发展不相适应。物业管理收费标准不高，收缴率低，个别业主和物管企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，成为制约城市物业管理行业发展的主要因素。30%左右的物业管理空白区，脏乱差现象尤为突出，治安、消防隐患大，这类小区经常出现管道堵塞、顶楼渗漏、墙面脱落、车辆丢失现象。

             巴城现有71家物管企业

　　        规模小、专业化水平低

     市房管局统计资料显示，截至目前，巴城有物业管理企业71家，其中二级企业为数极少，其余均为三级企业，全城现有物业管理从业人数1000余人。有30%的物业企业管理水平、服务质量、服务领域、服务项目逐步提升；40%物业企业停顿不前；30%物业企业存在倒退现象，甚至丢失了原管理项目，基本处于无业务状况。

    “巴城物业服务公司主要存在规模小，市场化运作机制不健全等问题。”李涛说，随着房地产行业的迅速发展，近几年来，巴城从事物业服务的物业公司数量增加，但从总体质量上看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平极其低下，造成物业服务不到位，社会资源浪费，效率低、效益差。同时，物业管理尚未真正形成市场准入机制，物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。由于巴城物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低。大部分物管企业难以收取物业管理费，不能维持企业正常运行，被迫撤离所服务的楼盘。

    李涛说，目前巴城物业管理的体制为市住建局实行宏观监管，巴州区房管局对全城物业管理实行具体日常指导管理。由于行政审批与日常指导管理分离，使其日常管理相当乏力，从业培训、业务指导、动态管理非常粗放。同时，由于物业管理工作是一项系统工程，涉及办事处、居委会、住建、规划、房管、供电、供水、民政、公安等多个部门，有时各种矛盾交织在一起，缺乏一个强有力的部门进行协调，造成行政管理和物业管理关系难以理顺。

                      C:规范

              住建部门：将指导成立物业专委会

      据了解，虽然国家、省相应出台了《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》等法规，但由于我市在很多方面一直没有出台相应具体规定，实际操作难，导致很多工作没有开展或难以开展。如前期物业管理招投标、物业企业的资质管理和考核、物业承接验收、住房维修资金管理使用、相关部门协调配合等方面，需要制定具体标准和可操作文件。

     业内人士建议，对物管公司，要建立权责一体的管理体制，出台相关制度，将物业管理企业资质与开发企业资质实行同等监管，将物管企业纳入资质管理库，实行优胜劣汰制度。进一步明确办事处、居委会、业委会、物业管理企业的职能职责，实现主管部门、办事处和居委会、物业管理企业多级互动物业管理体制。同时要加强物业管理队伍建设，成立专门的领导管理机构，引进专业技术人才，组建业务素质高、工作能力强的管理队伍。

     市住建局相关负责人告诉记者，该局将指导市房产协会成立物业专委会，并邀请巴城各社区居委会参与专委会工作。同时，市住建局正在着手建立物业企业评价体系。

               小区：成立业主委员会主动监管物管

     小区业主利益受到侵害，如何维护自身权益呢？成立业主委员会非常重要。据调查，巴城很多小区还没有业委会，一些小区虽然选举产生了业委会，但由于诸多原因，业委会形同虚设。南龛社区居委会相关负责人透露，该社区共有20个居民小区，而已选举产生业主委员会的仅占极少数。

     据介绍，按照国家法律，小区的业主委员会是小区物管的临管主体。业委会负责合理核算小区物管收费、停车收费等收费标准，再与物业管理公司进行谈判，聘请其进行管理，并对负责小区物管服务的物业人员进行监管，并定期对收费项目进行合理的调控。法律专家认为，小区公共停车位等系业主共有，业委会有权定价停车收费标准。而开发商开发的室内、地下停车位，如要出租出售，必须出租出售给本小区业主。但另一方面，业委会又有义务协助物管公司收费人员收取物管费用。

     没有业委会的直接监管和主动作为，业主与物管之间的矛盾将无法调合。而巴城一些已产生业委会的小区，业委会成员年龄偏大，又造成了管理精力不足等情况。如何在巴城各小区成立业委会，对物管人员进行有效监管，是当下调和巴城物管矛盾的主要突破口。

     除了小区自设业主委员会外，作为最基层政府机构的居委会也应切实担起责任。巴州区西城街道办相关负责人告诉记者，为解决老旧小区物管问题，该街道办一直鼓励老旧小区成立业委会，对小区事务进行管理。对有意愿成立业委会的小区，积极组织社区提供服务。在该街道办的佛阳、草坝等社区的社区服务中心，还成立了专门的物业管理代管机构，聘请社会力量，统一组织对一些没有物管的老旧小区、居民楼进行服务。

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物管、五官、无关、