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绝大多数人都忽视了一个简单却残酷的现实,房地产的土地使用权只有70年,如果到期需要重新交钱,那就意味着之前土地使用权的价值归零。 房地产的黄金法则就是“地点、地点、地点”。这道出了土地价值在房地产价值中的重要性。买房并不是买的钢筋水泥,更而是买的土地的使用价值。如果土地的使用权只有70年,到期需要重新交钱获得,那就意味着到期土地使用权归零,房地产价值中的土地价值归零。根据土地价值占房地产价值的10%,50%,90%三种情况,假设建筑能够持续百年,建筑价值缓慢折旧,房地产价值的70年变化则如下图所示:
可以看出,最好的情况下,70年后房地产价值就是建筑价值,约相当于当初买价的27%左右。
当然,肯定有人认为,虽然是70年土地使用权,但土地的使用权是不断上涨的。好吧,假设土地使用权在未来70年还是和过去十几年一样每年上涨17%左右。在这种情况下,假设土地价值占房产总价值的90%,那么房产的总价值只有在前10年左右是不断上涨的,之后随着土地使用权到期的不断临近,土地使用权的上涨被抵消,房产价值是一路下降的。
如果土地价值的比例比较低,只有10%呢?时间还是一样,只有十年左右的好时光,而且房价的涨幅更小。
因此,在目前的70年土地使用权的情况下,即使土地使用价值快速上涨,房地产价值也只有在前十年左右是上涨的。十年以后买入接盘的人是最悲惨的,面对的是一路下行的趋势。这就是房地产的一个简单却残酷的现实。
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